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不動産所得の確定申告に強い千葉県市川市の税理士が教える

損をしない確定申告
(減価償却計算)

不動産所得の計算にあたって、減価償却計算は非常に重要です。

細かい規定があるので専門家に相談しながら確定申告することが重要です。

分からないことは、市川税務署(市川市・浦安市)・船橋税務署(船橋市)その他の税務署や税理士にご相談ください。

不動産所得の計算については以下もご覧ください!

「不動産所得計算の間違いやすい論点」はこちらへ

減価償却の種類

減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費にはできません。

その資産の使用可能期間にわたり分割して必要経費として計上します。

この使用可能期間に当たるものが、法定耐用年数というもので、法律で定められています。

次の点に留意する必要があります。

  1. 以下の場合には、その全額を業務の用に供した年分の必要経費とできます。
    ・使用可能期間が1年未満のもの
    ・取得価額が10万円未満のもの

    注意が必要なのが、「業務の用に供した日」でなければならない点です。

    購入しても使っていなければ経費にすることはできません。
     
  2. 取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産は、それを一括し、その合計額の1/3をその業務の用に供した年以後3年間の各年分において必要経費に算入することができます。

    購入時期がいつかは関係がなく、毎年1/3を必要経費にできます。

     
  3. 一定の要件を満たす青色申告者が、平成32年3月31日までに取得した取得価額10万円以上30万円未満の減価償却資産については、取得価額の合計額のうち300万円に達するまでをその業務の用に供した年分の必要経費に算入できるという特例があります。

    確定申告書に該当を受けた旨を記載になければなりません。お忘れずに!
  4. 取得価額の判定に際し、消費税の額を含めるかどうかは確定申告を提出する人の経理方式により異なります。
    税込経理であれば消費税を含んだ金額で、税抜経理であれば消費税を含まない金額で判定します。なお、免税事業者の経理方式は税込経理になります。
 

減価償却計算の方法

新たに事業を始めた場合には、減価償却の方法を選定して、その翌年の3月15日までに税務署に届け出なければなりません。償却方法には、定額法、定率法などがあります。

この届出がない場合には、法定の償却方法で計算することになります。

法定の償却方法は、通常定額法(平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産は、旧定額法)です。 

なお、上記の取得には、購入や自己の建設によるもののほか、相続、遺贈又は贈与によるものも含まれます。

減価償却の方法を変更しようとするときは、その変更しようとする年の3月15日までに税務署に申請書を提出してその承認を受ける必要があります。

(注意)
平成10年4月1日以後に取得した建物、
平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備及び構築物の償却方法はの償却方法は、定額法(旧定額法)のみとなります。

修繕費の判定

一般的には、修繕費と思われるものでも、不動産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出は資本的支出(資産の取得)とされ、修繕費とは区別されます。

資本的支出とされた金額は、不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します。つまり、一括で必要経費として計上することはできません。

次のような支出は原則として資本的支出(資産の取得)になります。

  1. 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
  2. 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
  3. 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告を行えば、その年分の必要経費に算入することができます。

  1. おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき
  2. 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。

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