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不動産を事業を始めた人の確定申告に強い千葉県市川市の税理士が教える

損をしない確定申告
(不動産事業を開始した時の届出)

会社を経営している社長や会社員などで、不動産投資を行っている方は増えています。

株式投資やFXなどは禁止されている企業でも、不動産の現物投資に関しては、認められている企業はあります。

当社では過去の確定申告のチェックを無料で行っていますが、提出しておけばお得な届け出を提出していなかったり、税額控除や所得控除を受けていない人がかなりの数います。

修正申告(還付を受けるので「更正の請求」)をすることもありますが、非常に勿体無いと感じます。

まず、事業を開始した時には、市川税務署(市川市・浦安市)・船橋税務署(船橋市)その他の税務署や税理士に相談して、届出書の忘れずに提出しましょう!

不動産事業を開始したときの届け出

新たに不動産の貸付けを始めたときには、届出の検討が必要な書類は、以下の4つです。

  • 個人事業の開業・廃業等届出書
  • 所得税の青色申告承認申請書
  • 青色事業専従者給与に関する届出書
  • 所得税の減価償却資産の償却方法に関する届出書

提出期限が定められたり、特典を受けるためには手続きが必要だったり、と難しいことがたくさんあります。

人によって状況や希望が違います。そうなると、提出する届け出は異なりますので、税務署や税理士に相談しましょう。

個人事業の開業・廃業等届出書

概要

事業的規模の不動産貸付けを開始したときは、「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出しなければなりません。

これは、全ての人が提出しなければなりません。青色申告でも白色申告でも必要になります。

提出期限は、開業してから1か月以内です。1か月というのはあっという間にきますので、開業前から準備して、開業と同時に提出します。提出期限が土・日曜日・祝日等に当たる場合は、これらの日の翌日となります。

マイナンバーの記載

「個人事業の開業・廃業等届出書」にはマイナンバーを記載しなければなりません。

マイナンバーで注意しなければならないのが、控えには記載しないことです。

提出用の記載して、それをコピーして控えにすることがあります。

書くのが面倒ですし、提出用と控えを間違って記載すると後で分からなくなるので、コピーを取るのがいいかもしれません。

そのときには、控えのマイナンバー部分をマスキング(黒塗り)しましょう。
マスキング(黒塗り)しても心配という方もいます。復元できるかもしれませんしね。

その時にはマスキング(黒塗り)した控えを、もう一度コピーを取ることをお勧めします。

そうすれば、確実に復元できなくなりますからね。

添付書類

「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出するときには、マイナンバーカードまたは通知カード+運転免許証のコピーが必要になります。

税務署に持参するときには、これらの原本を持っていき、提出する際に税務署の職員に見せます。

また、郵送する際にはコピーを取って、郵送する必要があります。

必ず「屋号」を記載ましょう!

記載内容で最も重要なのが、「屋号」です。

会社でいう社名にあたります。

会社の場合に社名を登記しますので、謄本を見れば間違いがない会社名が分かります。

一方で、個人事業主の屋号はそれを証明する公的な書類がありません。唯一あるとしたら、この開業届出書のみです。税務署が受領印を押印した開業届出書が公的な書類となります。

「屋号」は後で考えればいいや、と聞きますが、記載することをおススメしています。

公的書類として、必要になるのは銀行の通帳を作るときです。

通帳名に屋号を入れるときには必ず必要になります。

控えのもらい方

提出時に忘れてはいけないのが、控えをもらうことです。税務署に何をいつ提出したか分からなくなりますので、必ず控えをもらいましょう。

当事務所にも依頼があったときに「税務署に提出している届け出は何ですか」と聞いても覚えていない方がほとんどです。仕方がないですよね。時間が経つと忘れてしまいます。

また、開業の届出書の提出を求められることがあります。
具体的には、以下のケースがあります。

  • 銀行や信用金庫などで銀行口座を作成するとき
  • 取引先と契約をするとき
  • コピー機などのリースを契約を行うとき
  • 事務所等を借りるとき など

そのためにも、屋号を記載した控えをもらうことが重要です。

 

控えをもらうための手続きは二つあります。

  1. 税務署に持参ケース
    • 提出用とそれをコピーした控えの2通を用意します。
    • その2通の余白に赤字で「提出用」と「控え」と書いて、〇で囲みます。
    • 税務署には届出書を受け取る窓口がありますので、その両方を提出します
    • 税務署の職員が税務署名や日付が入った受領印を控えに押印し、返却します。
    • それを大切に保存します。
       
  2. 郵送で対応するケース
    • 提出用とそれをコピーした控えの2通を用意します。
    • その2通の余白に赤字で「提出用」と「控え」と書いて、〇で囲みます。
    • 以下の3点をまとめて所轄の税務署にお送りします。
      • 提出用の開業届出書
      • 控え用の開業届出書
      • 返信用の封筒(自分の住所・名前等を記載し、切手を貼付)
    • 税務署から、消印日が受領日になった控えの開業届出書が返送されてきます。

個人事業の開業・廃業等届出書(サンプル)

個人事業の開業・廃業等届出書

所得税の青色申告承認申請書

概要と提出期限

不動産の貸付けを始めた年分から青色申告をしようとする場合は、開業の日から2か月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出して承認を受けなければなりません(開業の届け出の提出期限は1ヶ月ですのでお間違いなく!)

その年の1月15日以前に開業した場合はその年の3月15日までになります。

なお、青色申告の承認を受けていた被相続人の事業を相続により承継した場合は、

死亡した時期で提出時期は異なります。

  1. 1月1日から8月31日までに死亡した場合・・・死亡の日から4か月以内
  2. 9月1日から10月31日までに死亡した場合・・・12月31日まで
  3. 11月1日から12月31日までに死亡した場合・・・翌年の2月15日まで

実は「承認申請書」。「届出書」ではありません

青色申告の承認申請書を提出すれば必ず青色申告者になると考えている人はいます。

しかし、実は税務署で審査が行われますので、全員が青色申告で提出ができるわけではありません。

審査基準は、「青色申告の承認の取消しの通知を受け、又は「青色申告の取りやめ届出書」を提出した日以後1年以内に申請書を提出していないか等」ですので、基本的には承認がされます。

ちなみに、青色申告の承認申請書を提出した12月31日までに処分の通知がなかったときは、承認されたものとみなされます。

ただし、11月1日以降新たに業務を開始した場合には、翌年の2月15日が期限となります。

所得税の青色申告承認申請書(サンプル)

所得税の青色申告承認申請書

青色事業専従者給与に関する届出書

概要・提出期限

不動産の貸付けを事業的規模で行っている人が、一定の親族に給与を支払うこととした場合には、その開業の日や専従者がいることとなった日から2か月以内に「青色事業者専従者給与に関する届出書」を提出しなければなりません。

なお、その年の1月15日以前に開業した場合はその年の3月15日までになります。

青色事業専従者給与に関する届出書(サンプル)

青色事業専従者給与に関する届出書

所得税の減価償却資産の償却方法の届出書

概要・提出期限

「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」の提出期限は、開業した年の翌年3月15日までです。この届出をしない場合は法定の償却方法になります。法定の償却方法は、一般的には定額法です。

なお、平成10年4月1日以後に取得(売買に限らず、相続、遺贈又は贈与により取得した場合も含みます。)した建物については、定額法のみとなり、低率法を選択することはできません。

所得税の減価償却資産の償却方法の届出書(サンプル)

棚卸資産の評価方法
減価償却資産の償却方法の届出書

以上、不動産事業を開始したときの届け出関係は如何ですか。

知っている届出書も多かったと思います。

しかし、忘れてしまうことがあります。忘れずに提出することが重要です!

確定申告を含めた個人事業のサポートを行っています。

詳細はこちらをご覧ください。

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