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損をしない確定申告
(不動産所得の収入・経費の計上時期)

不動産所得に関する確定申告で、質問をよく受ける収入時期について、詳しく説明します。

収入の計上時期

契約内容によって、次に分けられます。

契約や慣習などにより支払日が定められている場合

定められた支払日

契約や慣習などにより支払日が定められていない場合

実際に支払いを受けた日

ただし、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日

賃貸借契約の存否の係争等(※)に係る判決、和解等により不動産の所有者等が受け取ることとなった場合

判決又は和解等があった日
(※)未払い賃借料の請求に関する係争は除かれます。

上記以外の場合

家屋又は土地を賃貸することにより一時に受け取る権利金や礼金、名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受け取るもの

  • 貸し付ける資産の引渡しを必要とするもの:引渡しのあった日
  • 引渡しを必要としない:契約の効力発生の日

 

敷金や保証金は本来は預り金ですから、受け取っても収入にはなりません。

返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上します。

必要経費の算入時期

  1. 個人の業務においては、一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用となるものがあります。
     (例)交際費、接待費、地代、家賃、水道光熱費

    この家事関連費のうち必要経費になるのは、取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られます。
  2. 必要経費になるものとならないものの例示
    • 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃などは必要経費になりません。
      受取った人も所得としては考えません。

      これは、土地や家屋に限らずその他の資産を借りた場合も同様です。ただし、例えば子が生計を一にする父から業務のために借りた土地・建物に課される固定資産税等の費用は、子が営む業務の必要経費になります。
       
    • 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与賃金は必要経費になりません。

      (※)青色事業専従者給与は除きます。
      (※)青色申告者でない人は事業専従者控除の金額が必要経費とみなされます。
    • 業務用資産の購入のための借入金など、業務のための借入金の利息は必要経費になります
    • 不動産所得を生ずるべき業務の用に供する土地等を取得するために要した負債の利子の額は、不動産所得の計算上必要経費になります。

      ただし、不動産所得の金額が損失(赤字)となった場合には、その負債の利子の額に相当する部分の損失の額は生じなかったものとみなされ、他の所得金額との損益通算はできません。
       
    • 業務用資産の取壊し、除却、滅失の損失及び業務用資産の修繕に要した費用は、一定の場合を除き必要経費になります。
    • 事業税は全額必要経費になります。固定資産税は業務部分に限って必要経費になります。
    • 所得税や住民税は必要経費になりません。
    • 罰金、科料及び過料などは必要経費になりません。
    • 公務員に対する賄賂などについては必要経費になりません。
       

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