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不動産オーナーの確定申告に強い千葉県市川市の税理士が教える

損をしない確定申告
(不動産所得がある場合)

会社員の方でも不動産投資を行っている人が増えています。金融機関も融資に積極的で、比較的に手軽るに始められ、ローリスクと言われているためだと思います

当社でも会社員の不動産所得の確定申告が急増しています。中小企業の社長や大手企業の役員、医師などの特別な人ではなく、普通の会社員の多いのを実感しています。

これらの会社員の方は、ご自身で確定申告を行っているケースがあります。

初年度は、本を買ったり、インターネットで調べたりとかなりの時間とコストをかけてやっています。次の年は税務署から指摘がなければ前年のやり方をそのままで行っています。

それらの方が確定申告の無料相談にきて、確定申告をチェックしていると間違っている人がいます。

しかも、初年度を間違うと毎年間違ってしまいます。結果として、かなりの税金を多く支払っているケースがあります。

しっかり理解して確定申告を行いましょう!

分からないことは、市川税務署(市川市・浦安市)・船橋税務署(船橋市)その他の税務署や税理士に相談を!

初年度に提出するか検討が必要な届け出もご参考に。

不動産所得の範囲

不動産所得とは、次の1から3までの所得をいいます。

なお、事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。

  1. 土地や建物などの不動産の貸付け
  2. 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
  3. 船舶や航空機の貸付け

レバレッジドリースなどで、航空機に投資している人がいると思います。

商品によって異なりますが、不動産所得になることがありますので注意が必要です。

所得(利益)の計算のやり方

総収入金額から必要経費を差し引いた残額が不動産所得となります。

総収入金額

総収入金額は、次のようなものをいいます。

  1. 貸付けによる賃貸料収入
  2. 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
  3. 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
  4. 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

敷金や保証金で退去時に返却するものは不動産収入にはなりません。貸借対照表で「預り保証金」等の科目で処理をしましょう。

必要経費

必要経費は、不動産収入を獲得するための直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもので主なものとして貸付ている資産に係る次に掲げるものがあります。

  1. 固定資産税
  2. 損害保険料
  3. 減価償却費
  4. 修繕費

​これら以外にも、不動産所得に「直接必要な費用」も必要経費となります。

ポイントは「直接必要な費用」ということです。不動産所得に関連しないことは、当然に必要経費にはなりません。

よくご質問されるのが領収書があれば全て経費になるんですよね?というのがあります。

そのときには、「不動産収入を獲得するために直接必要ですか」と聞いています。領収書一枚一枚の内容が分からないので、納税者に確認しています。

ただ、微妙なものもありますので、その際は過去の判例や実務上の取り扱いをご説明しています。

事業的規模の判定

建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に該当すれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われ、不動産所得となります。

  1. アパート等は、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
  2. 独立家屋(貸戸建て)の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

事業規模がある場合と事業規模がない場合の相違点

不動産の貸付けが、事業として行われている場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の主な相違点次のとおりです。

  1. 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失
    事業規模あり:その全額を必要経費に算入
    事業規模なし:資産損失を差引前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入
  2. 賃貸料等の回収不能による貸倒損失
    事業規模あり:回収不能となった年分の必要経費に算入

    事業規模なし収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直す
  3. 青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除
    事業規模あり:適用あり

    事業規模なし適用なし
  4. 青色申告特別控除
    事業規模あり:一定の要件を満たすときには最高65万円
    事業規模なし:最高10万円
  5. 貸倒引当金の計上
    事業規模あり:計上可
    事業規模なし:計上不可

実務的には、青色申告の特別控除(65万円)の適用を受けられるのがインパクトとして、大きいです。

事業的規模がなければ10万円ですので、その差が55万円です。

最高税率が55%と仮定すると30万円以上の税金の差がでます。

立ち退き料

建物を貸している場合に、借家人に立ち退いてもらうため、立退料を支払うことがあります。

このような立退料は、次のような取り扱いになります。

  • 貸している建物やその敷地を譲渡するために支払う立退料

    → 譲渡に要した費用として計上
  • 上記以外で、不動産所得の基因となっていた建物の賃借人を立ち退かすために支払う立退料

    → 必要経費として計上
  • 土地、建物等を取得する際に、その土地、建物等を使用していた者に支払う立退料

    → 建物等の取得費又は取得価額
  • 敷地を賃貸し、建物の所有者が借地人である場合に、借地人に立ち退いてもらうための立退料:

    → 通常、土地の取得費

税理士でも間違うことがある確定申告

残念ながら、税理士が作成している確定申告でも間違っていることがあります。

税理士が作成した確定申告で実際にあったミスは以下がありました。

  • 中古で購入した不動産を新品の耐用年数で計算していた
    → 本来の減価償却費より少なく計算することになり、所得税を多く納付
      住民税や国民健康保険料などを考えると、年間数十万円単位で無駄に税金を支払う
  • 土地部分を建物に含めて計算し、土地部分を減価償却していた
  • 売買契約書に消費税の記載があるのに、違う基準に基づいて土地と建物の取得価格を決めていた

 

税理士も人間です。間違いはありますので、税理士を全面的に信頼するのではなく、他の税理士のアドバイスを聞く、確定申告をチェックしてもらうのが大切です。

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